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房產(chǎn)案例：張律師辦理二手房買賣糾紛，賣方退還定金賠償房屋增值損失

代理階段：一審
代理方：原告（楊某化名）
案件結(jié)果：勝訴，被告退還購房定金，賠償原告違約金70萬元。
代理律師：張?jiān)迄i律師
案情介紹：
2016年8月23日，原告楊某在中介公司的居間服務(wù)下與被告孫某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）。該合同約定，原告楊某購買被告按份共有的位于本市×××區(qū)×××號(hào)樓×××號(hào)房屋，建筑面積**平方米，房屋總價(jià)款350萬元，定金5萬元。上述合同簽訂當(dāng)日，原告楊某支付定金5萬元。之后，面對(duì)房屋價(jià)格不斷飆升，被告孫某遲遲以不能取得其他被告的代持公證拖延履行合同，經(jīng)原告楊某多次催促，被告孫某遲遲不予配合，導(dǎo)致合同根本無法繼續(xù)履行，原告楊某無法取得房屋。原告楊某委托碩恒房產(chǎn)律師向法院提起房屋買賣合同糾紛訴訟。
判決結(jié)果：
本所代理原告，最終法院采信碩恒律師房產(chǎn)代理意見判令合同解除并認(rèn)定被告違約支付違約金。判決結(jié)果如下:
一、確認(rèn)原告楊某與被告孫某于***年*月*日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》解除；
二、被告孫某于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某返還購房定金5萬元；
三、被告孫某于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付違約金70萬元；
四、被告孫某本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付居間服務(wù)費(fèi)損失7.70萬元及評(píng)估費(fèi)損失600元；
五、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件分析：
1、焦點(diǎn)一原告與被告合同效力：原告楊某與被告孫某簽署的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，被告孫某作為委托代理人代表其他被告簽訂合同行為構(gòu)成表見代理，具有法律效力，該合同合法有效，雙方應(yīng)依法履行合同義務(wù)。
2、焦點(diǎn)二被告違約責(zé)任承擔(dān)：被告違約，給原告楊某造成損失，不僅應(yīng)退還定金，還應(yīng)承擔(dān)因違約造成房屋增值等損失。
法律依據(jù)：
合同法：
第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
　第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
　第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買賣過程中，房屋價(jià)格上漲和下跌對(duì)于買賣雙方均有重大影響。二手房買賣糾紛中房屋所有人在房屋價(jià)格上漲后為了獲得更高的利益，或者房屋購買方因房屋價(jià)格下跌以各種理由拒絕履行時(shí)有發(fā)生，在此碩恒房產(chǎn)律師提醒房屋買賣中價(jià)格上漲和下跌不屬于法律規(guī)定的不可抗力，更不能成為拒絕履行合同的理由，簽訂合同時(shí)應(yīng)該對(duì)于房屋交易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，一旦合同簽訂需要按照約定如實(shí)履行合同義務(wù)，不要存在僥幸心理，如果構(gòu)成合同違約，則違約方要向守約方承擔(dān)繼續(xù)履行及違約賠償?shù)确韶?zé)任。
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